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调控再度升级,8个省会城市密集出台调控措施,“限售”成为关键词。比如,石家庄要求新购住房5年内不得上市交易;重庆主城区新购住房须取得不动产权证满两年后才能上市交易;贵阳规定在当地购买新建商品住房3年内不得转让等。与以往更常听到的“限购”相比,“限售”有何新意?笔者认为,它恰恰体现出了调控之精准。


  楼市调控中的“精准”,就是既要遏制不合理购房需求,又要避免误伤合理购房需求,这一直是个难题。多年来,调控往往是在这两个目标之间求平衡,有时甚至出现摇摆——房价快速上涨时,会出现一次次的“史上最严”调控,遏制了房价,但也给刚需带来一定困扰,如有一些先卖后买的改善型需求,常遭遇卖房之后却没有买房资格的尴尬;而当房价低迷时,调控又会有所放松,一些投资投机需求趁虚而入,引发房价新一轮上涨。

  党的十八大以来,$ekey$房地产调控政策不断趋于成熟,出现了一些微妙变化,其中一个重要体现就是强调精准调控,具体表现在三个方面。

  其一,在调控理念上,明确“房子是用来住的、不是用来炒的”。这一论断旗帜鲜明,通俗易懂,没有任何模糊空间。在这种理念的指引下,调控政策多了坚定和底气,少了顾虑和彷徨,采取一系列措施,对炒房者“亮剑”。

  其二,在调控范围上,改变全国“一刀切”,避免千城一策,强调因地制宜,强化地方政府责任。近几年,中央层面已较少出台统一的调控政策,而是由各城市结合实际出台本地政策。不过,在前些年,因地制宜往往成为一些地方政府悄悄放松调控的借口,如何既能因地制宜又能保证有足够的执行力?如今更强化“集中指导下的民主”。近两年,虽然各地分别出台政策,但往往是在同一时间节点(如国庆前夕)多地同步推出,内容也较为相似,这恐怕不是巧合,而是有着更高层面的“窗口指导”。

  其三,在调控措施上,更精准地遏制“炒”,$ekey$同时更精准地保护“住”。自从中央经济工作会议明确“房子是用来住的、不是用来炒的”以来,这一论断已成为社会各界共识。然而,现实中,炒房者和刚需相混杂,政策执行者无法对每个家庭的需求进行甄别。“限售”政策则较好地破解了这个难题,抓住了遏制炒房的本源,同时也可防止误伤刚需。

  对于炒家来说,买房本身不是目的,低买高卖、炒作获利才是最终诉求。炒房要想获利,必然要经历买和卖两个环节,切断其中任何一个环节(限购或限售),都可达到遏制炒房的目的。也就是说,遏制炒房,不一定必须禁止“买”,只要让他不能转让而获利即可。与限购相比,“限售”只限制“卖”,对于“住”的需求没有任何影响。那些声称用于自住的多套房购买者,不管是真自住还是假自住,面对“限售”,再没有理由质疑调控的合理性。

  除了能够遏制炒房,“限售”还有利于房屋租赁市场的发展。发展房屋租赁市场是楼市平稳健康发展的重要条件,近来,一些地方也进行了租售同权的探索。不过,这些的前提是要有足够多的人愿意把房子出租。在限购之下,买房尚需资格,富余的、能用于出租的房子就会很有限,而如果放开“买”的一端,收住“卖”的一端,一方面,继续遏制炒房;另一方面,买了多余的房子不能卖,也只能出租,从而使得“限售”政策达到“一石二鸟”的效果。

  “限售”不应是权宜之计,而应纳入房地产调控长效机制。其实,长期以来,在保障房的相关政策中就有类似“限售”的机制,如经济适用房5年内禁止出售等。最近,雄安新区公布建设3条原则,强调绝对不搞土地财政,将大型股票配资公司,配资平台,期货配资排名,配资炒股,我要配资在房地产方面进行创新,实行租售并举。相关负责人在解读时提到,来新区工作的人都可租房居住,工作时间长、贡献大的市民可以把房子买下来,但在一定期限内不能卖。显然,这也是“限售”的思路,某种意义上代表了趋势和方向。

  我们在9月前作《站在未来的风口上》中说:产业的新旧更替是朱格拉周期的本质,每次朱格拉周期的开启都对应着一个主导产业,抓住了主导产业就是抓住了系统性的投资机会。风强于猪,产业周期的车轮在向前转,人工智能、移动支付、智能物流等方面印证了中国的新经济在崛起,系统性的投资机会来自于新经济的产业机会,而不是旧经济的供给侧出清。

  宏观周期的本质是产业的新旧更替。产业新旧更替是每十年一次的浪潮(趋势),如果一波浪潮(趋势)还没有结束,任何力量都很难与之相抗衡;当一浪过去之后,任何外力都很难维持它的高潮。


  图1:美国产业更迭与GDP波动

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  资料来源:天风证券研究所

  有投入才会有产出。长期看,劳动力的增长是稳定的,$ekey$而企业投资(资本开支/CAPEX)形成的资本存量是经济增长的主要边际驱动力。产业新旧更替的背后,是新技术和资本的结合。

  长期看,企业家总会把钱投到劳动生产率更高的产业中,而产业是劳动生产率的载体。所以,不管是中国还是美国,企业资本开支和劳动生产率(labor productivity)都是高度相关的。

  以百年老店通用电气(GE)为例,1890年以有线电起步,$ekey$1919年开展无线电业务,20年代成立传媒、电视公司,30年代进入金融领域,40年代推出喷气式发动机,50年代建立商用核电站,60年代发明半导体激光器,80年代在医疗领域推出MRI,90年代制造火星探测器……GE不断将上一个浪潮赚到的利润投入到下一个浪潮的风口产业,在历次技术革命中都没有落伍。

  图2:中国劳动生产率 VS 非金融企业资本支出增速:5年移动平均

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  资料来源:天风证券研究所

  图3:美国劳动生产率 VS企业资本支出增速:5年移动平均

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  资料来源:天风证券研究所

  沿着资本开支在行业之间的转移方向,我们选择了近三年资本支出复合增长率在14%以上的行业,这意味着这些行业的资本规模平均每5年翻一番。

  这些行业去掉金融和地产,按照CAPEX增速从高到低包含了近30个行业:$ekey$互联网,机场,燃气,环保,医疗,软件,传媒,水务,半导体,电工,饮料,电子元件,办公用品,电脑硬件,消费电子,商服,通信,汽车零部件,食品,农业,航空物流,家居,保险,海运,建筑,生物科技等。

  图4:行业CAPEX三年复合增长率

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  资料来源:天风证券研究所

  然而,资本开支并不是盈利的保障。新兴产业在概念刚刚萌发时,需要大量资本研发产品、开拓市场,而这往往导致行业初期没有利润